서울 전세 신규 vs 갱신, 보증금 5,500만원 차이 진짜 이유와 내 계약 점검법
전세 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 차이는 단순한 시세 차이가 아닙니다. 갱신권, 주변 실거래, 대출 가능액, 이사비까지 함께 넣어야 내 계약의 부담이 보입니다.
전세 보증금 차이를 볼 때 필요한 기준
- 신규 계약과 갱신 계약은 같은 단지라도 가격 구조가 다를 수 있습니다.
- 보증금 차이는 전세대출 이자와 보유 현금 부담으로 이어집니다.
- 실거래가와 호가는 구분해서 봐야 과한 판단을 줄일 수 있습니다.
신규와 갱신 전세는 가격이 다르게 움직입니다
서울 전세에서 신규 계약과 갱신 계약은 같은 단지라도 가격이 다르게 움직일 수 있습니다. 신규는 현재 시장 호가를 더 많이 반영하고, 갱신은 기존 계약과 법정 조건의 영향을 받습니다.
그래서 보증금 5,500만원 차이를 단순히 싸다거나 비싸다고 보면 안 됩니다. 남은 거주 기간, 이사 가능성, 대출 금리, 중개보수까지 합쳐야 실제 부담이 보입니다.
보증금 차이는 대출 한도와 월 이자를 바꿉니다
보증금 차이는 전세대출 한도와 월 이자를 바로 바꿉니다. 같은 집이라도 대출 비중이 높으면 보증금 5,500만원 차이가 매달 현금흐름 차이로 이어집니다.
대출을 쓰지 않는 경우에도 기회비용이 있습니다. 묶이는 현금이 늘어나면 예금 이자나 다른 생활자금 여유가 줄어들 수 있으니 총자금 기준으로 봐야 합니다.
5,500만원 차이가 매달 얼마의 이자와 기회비용인지 먼저 계산하세요.
계약갱신청구권은 기간과 조건을 확인해야 합니다
계약갱신청구권은 기간과 행사 조건을 정확히 확인해야 합니다. 갱신권을 이미 썼는지, 집주인의 실거주 사유가 있는지에 따라 선택지가 달라질 수 있습니다.
갱신이 가능하더라도 다음 이사 시점과 보증금 반환 계획을 같이 봐야 합니다. 단기적으로 낮은 보증금이 좋아 보여도 2년 뒤 이동 비용이 더 커질 수 있습니다.
전세 신규·갱신 선택에서 총부담이 갈리는 항목
- 확인할 기준
- 신규와 갱신의 가격 차이를 월 이자와 묶이는 현금으로 환산합니다.
- 확인할 기준
- 갱신권 사용 여부, 실거주 사유, 남은 거주 기간을 확인합니다.
- 확인할 기준
- 중개보수, 이사비, 보증보험료까지 2년 총액으로 계산합니다.
주변 실거래와 호가를 나눠 봅니다
신규와 갱신 선택은 보증금만 비교해서 끝나지 않습니다. 월 이자, 중개보수, 이사비, 보증보험료, 남는 현금까지 합쳐야 실제 차이가 계산됩니다.
특히 금리가 높은 구간에서는 보증금이 조금 낮아도 대출 조건이 불리하면 월 부담이 커질 수 있습니다. 계약서 쓰기 전에는 보증금 차이를 월 단위 비용으로 바꿔 보는 것이 좋습니다.
갱신권 사용 여부와 집주인 실거주 사유를 계약 전에 확인해야 합니다.
이사비와 중개보수도 총부담에 들어갑니다
주변 실거래와 호가는 반드시 나눠 봐야 합니다. 호가는 집주인이 부르는 가격이고, 실거래는 실제 계약이 끝난 가격입니다.
전세 시장이 빠르게 움직일 때는 한 달 전 실거래도 이미 낡은 정보가 될 수 있습니다. 같은 면적, 같은 동, 비슷한 층의 최근 계약을 기준으로 좁혀 보는 편이 현실적입니다.
전세대출 금리가 선택을 바꿀 수 있습니다
이사비와 중개보수는 처음에는 작아 보여도 갱신과 신규 선택을 바꿀 수 있습니다. 새 집으로 옮기면 도배, 청소, 이사, 인터넷 이전 같은 비용도 함께 생깁니다.
갱신으로 보증금을 조금 올리는 선택이 신규보다 유리한 경우도 있습니다. 반대로 집 상태나 향후 매매 계획 때문에 이사가 필요한 경우라면 비용을 감수할 이유가 생길 수 있습니다.
전세 판단은 보증금보다 총 현금흐름입니다
전세 판단의 기준은 보증금 숫자 하나가 아니라 2년 동안의 총 현금흐름입니다. 대출 이자, 보증보험, 이사비, 묶이는 현금을 월 단위로 바꾸면 선택이 더 선명해집니다.
계약 전에는 실거래가, 등기부, 대출 가능 여부, 보증보험 가입 가능 여부를 같은 날 기준으로 확인해야 합니다. 이 네 가지가 맞아야 가격 차이도 의미가 있습니다.
전세 계약서 쓰기 전에 비교할 숫자
- 같은 단지·같은 면적의 최근 전월세 실거래가를 확인합니다.
- 보증금 차이를 대출 이자와 묶이는 현금 기준으로 환산합니다.
- 계약갱신청구권 사용 여부와 남은 거주 기간을 확인합니다.
- 중개보수, 이사비, 보증보험료를 2년 총액에 넣습니다.
- 등기부와 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 다시 확인합니다.
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