12억 초과 아파트, 주택연금 해법 점검
결론부터 말하면, 공시가격 12억원을 넘는 아파트라도 주택연금으로 월지급을 받을 수 있습니다.
2025-05 출시 상품 기준으로 시세 20억원 사례의 월지급 예시는 약 360만원입니다.
상속은 신탁형 구조에 따라 기지급액과 이자 차감 후 잔여분이 가능한 방식입니다.
아래 표는 핵심 수치를 한눈에 보여 주는 요약입니다.
| 항목 | 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 공시가격 12억원 초과 | 기존 공적 보증 한계를 넘는 대상 폭 |
| 상품 출시 | 2025-05 | 혁신금융서비스 지정 후 판매 |
| 대상 유형 | 아파트(단독은 확대 예정) | 현재 아파트 한정, 순차 확대 계획 |
| 거주 요건 | 실거주 필수 | 임대 불가, 예외적 의료 사유 인정 |
| 보유 주택 수 | 1주택·2주택 가능 | 기존 1주택 제한을 완화 |
| 예시 월지급 | 약 3,600,000원 | 시세 20억원, 가입 연령 65세 가정 |
- 보유 주택의 공시가격과 시세를 각각 확인합니다.
- 실거주 요건과 임대 제한을 계약 전에 체크합니다.
- 상속 처리 흐름과 이자 가정치를 사전에 합의합니다.
무엇을 제공하나 — 대상, 구조, 자격을 먼저 확인
핵심은 ‘12억원 초과 아파트도 월지급형 현금흐름으로 바꾼다’는 점입니다.
중요한 이유는 은퇴기의 현금흐름 공백을 자산 기반으로 메울 수 있어서입니다.
바로 해보기는 공시가격, 시세, 담보 제한, 거주 요건을 체크리스트로 점검하는 일입니다.
상품은 소유 아파트를 신탁하고, 거주를 유지하며, 사망 시점까지 월지급을 받습니다.
실거주가 원칙이고 임대는 금지되지만, 의료 사유에는 예외가 허용됩니다.
보유 수는 1주택뿐 아니라 2주택자도 조건을 충족하면 가입할 수 있습니다.
공시가격이 12억원을 넘으면 기존 공적 보증의 상한을 벗어났던 계층이 대상입니다.
현재는 아파트만 가능하지만 단독주택은 단계적으로 확대될 예정입니다.
가입 시점과 연령, 금리, 기대수명, 담보가치가 월지급 산정의 핵심 변수입니다.
Q&A 1
Q. 임대는 왜 금지되나요?
A. 거주 안정과 담보가치 보전을 위해 실거주를 전제로 설계되었기 때문입니다.
Q&A 2
Q. 2주택자도 가능한 이유는 무엇인가요?
A. 담보가치와 상환구조가 명확하면 위험 관리가 가능해졌기 때문입니다.
- 실거주 유지가 어려울 경우에는 의료 사유에 한해 예외가 인정됩니다.
- 신탁 구조이므로 담보물 관리와 비용 분담 조건을 선제 협의해야 합니다.
- 주소 이전, 가족 합가 등 거주 변동 시 즉시 통지를 전제로 합니다.
얼마를 받나 — 월지급 예시, 상속, 금리 가정을 읽기
핵심은 월지급 산식이 연령과 담보가치, 금리를 함께 반영한다는 점입니다.
중요한 이유는 같은 가격의 집이라도 연령과 시장 금리에 따라 금액이 달라서입니다.
바로 해보기는 내 사례에 해당하는 월지급 시뮬레이션을 받아보는 일입니다.
예를 들어, 만 65세가 시세 20억원 아파트를 담보로 가입하면 월 약 360만원입니다.
90세 사망을 가정하면 25년 동안 총 10억 8,400만원을 수령한 셈입니다.
이때 주택 가격이 40억원이 되었다면, 상속자는 차감 후 잔여분을 받습니다.
상속액은 기지급 연금과 대출 이율을 반영해 산출하는 순자산 개념입니다.
대출 이율 4%를 가정하면 잔여분은 약 16억 700만원으로 계산됩니다.
실제 결과는 금리 경로, 유지 비용, 시장 가격에 따라 달라질 수 있습니다.
| 결론 | 근거 | 실행 |
|---|---|---|
| 연금화로 현금흐름 공백을 메운다 | 월 약 3,600,000원, 장수 리스크 분산 | 연령·금리·담보가치 기반 견적 비교 |
| 상속은 잔여가치에서 차감 후 결정 | 기지급액 + 이자 차감, 시가 반영 | 상속 지분, 세금, 비용 사전 합의 |
| 금리와 집값 경로에 민감하다 | 이자비용·시가 변동성이 변수 | 보수·낙관 시나리오로 이중 점검 |
Q&A 1
Q. 집값이 하락하면 상속에 불리한가요?
A. 시가가 낮아지면 잔여가치가 줄 수 있어 상속액도 함께 줄어듭니다.
Q&A 2
Q. 월지급은 중간에 바꿀 수 있나요?
A. 약관 범위 내 조정은 가능하지만, 금액 변화와 수명 가정에 영향이 있습니다.
- 장수 리스크를 분산하지만, 금리 상승기에는 순상속액이 줄 수 있습니다.
- 재산세, 관리비, 보험료 등 유지비는 별도로 고려해야 합니다.
- 중도 해지, 이사, 증축 계획은 계약 전 반드시 상담하십시오.
지금 할 일 — 자가 점검표와 상담 준비물
핵심은 ‘적합성’ 확인이 먼저이고, 그다음이 조건 협상이라는 점입니다.
중요한 이유는 같은 상품도 집과 가족의 상황에 따라 효용이 달라져서입니다.
바로 해보기는 아래 체크리스트로 위험과 기대치를 맞추는 일입니다.
- 공시가격·시세·담보 제한을 최신 데이터로 확인합니다.
- 실거주 요건, 임대 금지, 의료 예외 조건을 문서로 확보합니다.
- 월지급, 보증, 해지, 상속 조항을 요약표로 직접 작성합니다.
- 금리 3%·4%·5% 시나리오로 상속 잔여액을 비교합니다.
- 재산세·보험료·수선비 등 연간 유지비를 별도 예산에 반영합니다.
- 가족 회의에서 거주 계획과 상속 배분 원칙을 합의합니다.
- 등기부, 가족관계, 소득·지출 표를 상담 전에 준비합니다.
- 최소 두 곳 이상에서 동일 조건 견적을 비교합니다.
Q&A 1
Q. 실거주가 어려워지면 연금은 계속 받나요?
A. 의료 사유 등 예외 인정 시 가능하지만, 약관이 허용하는 범위에 따릅니다.
Q&A 2
Q. 2주택자는 어떤 점을 더 확인해야 하나요?
A. 다른 주택의 세금·임대 계획이 담보관리와 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
정리하면, 12억 초과 아파트의 주택연금은 거주 안정과 현금흐름을 동시에 겨냥합니다.
월 약 360만원 예시처럼 체감 현금이 생기지만 상속 잔여액은 금리에 민감합니다.
체크리스트와 시나리오 점검을 통해 ‘믿을 건 집’ 전략의 현실성을 따져 보세요.
마지막으로, 이 글은 주택연금, 12억 초과 아파트, 상속 구조라는 키워드를 바탕으로 작성했습니다.
귀하의 상황에 맞는 수치와 약관은 별도 상담으로 확정해야 합니다.
주택연금과 12억 초과 아파트의 적합성 판단은 오늘 제시한 순서대로 진행하십시오.
